¿Quién defiende las contribuciones de bienes raíces?

Antonio Latorre

Según el Servicio de Impuestos Internos (SII), en 2022 el 23% de las viviendas habitacionales debió pagar contribuciones de bienes raíces. Esto es, 1,5 millones de familias propietarias. Quedan exceptuados totalmente del pago las viviendas inferiores a $ 33 millones.

Quienes defienden las contribuciones han argumentado principalmente que dicho gravamen “lo pagan los ricos” y que “eliminarlo resulta regresivo”. Según las cifras expuestas, 1,5 millones de personas pertenecerían a la población rica de Chile. De acuerdo a la encuesta CASEN 2022, esto corresponde a los tres primeros deciles de riqueza cuyos ingresos por hogar generados al interior de dicho núcleo familiar que parten desde $ 1,3 millones mensuales por grupo familiar (normalmente dos personas en edad laboral, como promedio).

En Chile, la primera vivienda promedio de este segmento es adquirida en UF 1.900 (cifra aproximada antes de la crisis) mediante un crédito hipotecario con un financiamiento promedio superior al 85%. Esto implicará que el propietario es sólo dueño del 15% de dicha vivienda, pues el resto pertenece al banco.

Dicha compra supone que el comprador pagará un dividendo de $ 313.000 (sin seguros), tomado a un plazo de 30 años. De acuerdo con las tablas de amortización de dichos créditos hipotecarios, esta familia pagará en su primera cuota un capital de $ 70.246, es decir, estará ahorrando forzosamente el 6% de su sueldo líquido para su vejez mes a mes.

Por otro lado, la propiedad adquirida deberá pagar unas contribuciones equivalentes al 1% aproximadamente del avalúo fiscal. Si el avalúo fiscal coincide con el avalúo comercial y no hay monto exceptuado, el pago anual será de $688.000, equivalentes a $57.300 de gasto por contribuciones mensuales. Por contrario, si hay montos exceptuados, el avalúo fiscal podrá estar por debajo del valor comercial. Digamos por un momento que, si el avalúo fiscal es de un 60% del valor comercial, el pago será entonces de $ 34.400 mensuales.

Si el lector es ávido con los números, ya habrá calculado que $57.300 de contribuciones pagadas mensualmente, dividido en los $70.246 que ahorra mensualmente el comprador con su hipoteca, da la exorbitante cifra de 82% (o en su menor caso de 49%). Es decir, el Estado le quita por “ser rico”, hasta el 82% del único ahorro voluntario significativo que posee (en adición a sus fondos de pensiones) a todos quienes adquieran propiedades a partir de estos valores. Dicho en otras palabras, el 5% del sueldo líquido irá a pagar esta quita.

En adición a lo anterior, es relevante entender que, si el propietario se enferma, queda desempleado, se jubila y no puede pagar dichas contribuciones, el SII procederá a quitarle la vivienda y sacarla a remate. Por otro lado, si usted quisiera disputar dicho valor, estará facultado para hacerlo ante el mismo SII, que hoy es juez y parte. Esto resulta particularmente injusto, pues dichos avalúos quedan a merced del burócrata del gobierno de turno, quien podría por vía administrativa fijar valores ridículos de avalúo fiscal sin que el ciudadano tenga la más remota posibilidad de poder reclamar dicha valorización.

A la luz de todo esto, las contribuciones de bienes raíces no sólo resultan abusivas por el monto que ellas representan del ahorro que las familias intentan generar en forma de vivienda para una vejez tranquila y segura, sino por la estructura judicial en que dicho gravamen se ampara.

Una vez que se hacen los números, las contribuciones de bienes raíces no parecen ser tan defendibles como a simple vista se hace creer.